26mars2020

Marchés immobiliers et SCPI : à quoi s’attendre dans les semaines à venir ?

La crise que nous vivons étant une crise sanitaire, elle n’a pas d’origine commune avec les crises précédentes, et par ailleurs, nous n’en mesurons pas encore l’ampleur ni la durée. Difficile, dans ces conditions, de se référer à l’histoire pour en tirer des conclusions sur ses conséquences sur les marchés immobiliers.

On peut à ce jour déduire des publications récentes des économistes, que tant les mesures de soutien des gouvernements, budgétaires et fiscales, que les réponses des banques centrales apparaissent suffisamment puissantes : le risque de solvabilité semble à ce stade bien contenu, et la réaction de la FED mardi est venu apporter un confort bienvenu.

La réaction très volontariste des banques centrales rassure en particulier sur la probabilité que les taux directeurs restent longtemps à zéro ou en territoire négatif. Les actifs immobiliers ne devraient donc pas être confrontés à une remontée des taux d’intérêt. Et si une interrogation subsiste sur les taux d’actualisation qui seront appliqués par les experts immobiliers dans les semaines à venir, force est de constater que les prime de risques de l’immobilier sont  aujourd’hui à un niveau historiquement élevé.

Les acteurs se sont attachés ces derniers jours à finaliser les transactions qui étaient en cours ; et ce, sans renégociations de prix. En ce qui concerne par contre de nouveaux engagements, la circonspection des investisseurs devrait se traduire par un ralentissement marqué des transactions. Parmi eux, ceux qui disposent de fonds propres seront plus particulièrement favorisés, et leur choix devrait se porter en priorité sur les actifs core, loués aux contreparties qui présentent la meilleure qualité de signature. C’est donc probablement davantage à un élargissement des spreads (écarts de taux) entre actifs et secteurs plus ou moins risqués que nous pourrions assister dans les mois à venir, plutôt qu’à une remontée soutenue, généralisée, et uniforme des taux immobiliers.

Comme le soulignent les experts de  l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière, la problématique des revenus locatifs est quant à elle complexe et dépend tout à la fois de la localisation géographique, de la fonctionnalité des immeubles, de la structure des baux - plus ou moins protectrice -, et du type de locataire. Et ces experts d’imaginer plusieurs scénarios de tendances économiques potentielles, une fois la levée du confinement actée :

• un scénario en V (de rebond rapide) qui devrait concerner la plupart des services et surtout les services de proximité à la personne, soit les exploitants de l’hôtellerie d’affaires, du commerce de pied d’immeuble et de la logistique de proximité.

• un scénario en U, de reprise plus longue et plus progressive, devrait concerner l’hôtellerie de tourisme, les centres logistiques régionaux, les centres commerciaux régionaux et les bureaux loués aux grandes entreprises.

• un scénario en L (chute forte et maintien à un niveau plus faible qu'avant la crise) s’appliquerait à des activités durablement pénalisées, et pourrait toucher certaines PME locataires de bureaux, ou le segment haut de gamme de l’immobilier résidentiel des grandes métropoles.

• Enfin, dans le pire des cas un scénario en W s’appliquerait à tous, si un médicament ou un vaccin n’était pas trouvé rapidement et que nous assistions à une alternance de confinements.

Bien que ce dernier scénario ne puisse être exclu, on peut vraisemblablement s’attendre à ce que les patrimoines constitués par les SCPI voient une combinaison de ces situations s’appliquer, générant des impacts sur la perception des loyers plus ou moins accusés et plus ou moins durables selon leur typologie d’actifs, le mix d’activités exercées par leurs locataires et leur qualité ; leur nombre aussi, garant d’une bonne dispersion des risques.

Toutes les SCPI ne traverseront certes pas la crise avec les mêmes armes, mais le produit a fait la preuve par le passé de sa capacité distributive, même par gros temps.