22avril2020

Point Marché: quelles anticipations pour les marchés immobiliers ? Quelles actualités et perspectives pour les SCPI ?

Quelles anticipations pour 2020 et à plus long terme pour les marchés immobiliers ?

Le marché affichant désormais peu de transactions, les acteurs se tournent vers les professionnels de la prospective pour tenter d’éclairer  l’avenir.

La situation et les perspectives sanitaires et économiques évoluent tous les jours, et ni les prévisions du Fonds Monétaire International, ni les nouvelles venues de Chine ne portent à un grand optimisme. Là-bas, en effet, l’activité a repris, mais elle peine à retrouver le niveau d’avant-crise, la population ne semble pas prête à abandonner la distanciation sociale, et le rebond de consommation n’est pas celui espéré.

En conséquence, le scénario de base de l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière s’appuie désormais pour la France sur une baisse de 7% du PIB en 2020, suivie d’une hausse de 4% (seulement) en 2021, puis de +1,2% les années suivantes . Il anticipe une baisse du rendement locatif de l’immobilier d’entreprise en 2020 comprise en 10 et 25%, selon les catégories d’actifs, conséquence des franchises, effacements de loyer consentis aux locataires, et des défaillances d’entreprises. Il s’interroge, tout comme les experts en évaluation, sur la hausse potentielle des taux de capitalisation, et ne l’exclut pas, même pour les bureaux de Paris Quartier Central des Affaires. Au palmarès de la résilience, l’institut estime que le logement dans, et autour, des grandes métropoles, ainsi que le marché de la santé, pourraient être les moins impactés, tandis que le commerce et peut-être plus encore l’hôtellerie seraient plus durement touchés que le bureau.

Le Département de Recherche et Stratégie d’AEW Ciloger considère lui aussi que son nouveau scénario pessimiste devient au fil des jours le plus probable, avec une croissance du PIB de -8% pour la zone Euro en 2020, une reprise à +5% en 2021, puis un retour à la moyenne long terme après 2021. (Retrouvez le focus spécial – point marché avril 2020 en bas de cette actualité).

Sur ces bases, les valeurs locatives « prime » en France, toutes typologies d’actifs confondues, baisseraient de 0,8% en moyenne annuelle sur la période 2020-2024. Historiquement deux fois plus sensible aux variations de croissance du PIB, et impacté par la croissance des ventes en ligne, le secteur du commerce devrait connaître une révision plus importante que les bureaux.

Le nouveau scénario pessimiste prend également en compte les taux de swap comme approximation des taux souverains à 10 ans. Etant donné l’écart actuel important entre les taux obligataires et les taux immobiliers d’une part, et le temps d’ajustement constaté historiquement entre le mouvement des premiers et des seconds, une relative stabilité des taux immobiliers « prime » est attendue, avec toutefois plus de robustesse pour le bureau que le commerce.

Au total, les rendements globaux (rendement locatif et gain en capital) atteindraient 4,0% par an sur cinq ans en moyenne en France. Les rendements globaux « prime » des commerces de pieds d’immeuble et les centres commerciaux seraient davantage impactés en raison de taux de rendement initiaux plus bas et une révision plus importante des loyers de marché. Ils seraient compris entre -1,1% et +0,4% dans le scenario pessimiste.

 A l’opposé, les rendements globaux pour les bureaux « prime » (5,1%) seraient plus résilients, la moindre croissance locative étant compensée par une poursuite de la compression, ce qui maintiendrait les valeurs vénales constantes.

 Pour rappel, ces conclusions de prospective concernent les segments d’actifs « prime », les plus qualitatifs. Or, tous les acteurs, sur la base de raisonnements souvent plus empiriques, concluent en tout état de cause à un « repricing » (réévaluation) des localisations secondaires et des situations locatives fragiles, et ce, quelle que soit la typologie des actifs.

 

 Quelle actualité et quelles perspectives pour les SCPI ?

Après un trimestre de collecte très soutenue, une décélération des souscriptions a commencé à s’observer fin mars, qui s’accentue, conséquence du confinement et d’un ralentissement net de l’activité des réseaux apporteurs. Ces derniers se concentrent généralement sur d’autres priorités commerciales que la pierre-papier.

Sans que l’on dispose de chiffres officiels, la collecte semble désormais très faible sur l’ensemble du marché, et pour une part significative alimentée par des souscriptions d’assureurs.

Le rythme des retraits ne semble pas s’accélérer et les souscriptions seraient dans l’ensemble suffisantes pour que les retraient soient compensés. Il est toutefois probable que la situation diffère d’une SCPI à l’autre.

Soumises de la part de leurs locataires à de nombreuses demandes d’aménagement, plus ou moins justifiées selon les cas, les gérants s’efforcent de rester pragmatiques et adoptent un traitement différencié entre les typologies de locataires. Il apparait notamment indispensable de soulager la trésorerie des très petits commerçants dont l’exploitation a été interdite depuis le 15 mars, en consentant des effacements de loyer, quand les accompagnements se feront davantage au cas par cas pour tous les autres types de locataires.

Les sociétés de gestion s’apprêtent à distribuer le premier acompte sur le résultat de 2020, au titre du premier trimestre. Deux écoles apparaissent : certaines sociétés de gestion s’attachent à ce que le dividende reflète le résultat du premier trimestre. Dans la mesure où les loyers et charges de la période ont été quasi-intégralement encaissés, elles versent le dividende initialement prévu et procèderont à des ajustements lors des trimestres à venir. D’autres, comme AEW Ciloger procèdent, pour les SCPI qui le nécessitent, à un ajustement immédiat du dividende, en vue de mieux préserver et lisser les distributions à venir.

Nos équipes ont modélisé les résultats de nos SCPI et leurs plans de trésorerie, en combinant informations disponibles et hypothèses.

Pour la plupart de nos SCPI fiscales (résidentiel), nous n’anticipons pas de correction sensible du résultat et il n’a pas paru nécessaire de revoir à la baisse le dividende.

Pour les SCPI de rendement (immobilier d’entreprise), nous anticipons, selon les SCPI, une baisse de résultat annuel comprise entre 8 et 30% ; pour certaines, le prochain dividende sera maintenu conformément à la prévision de début d’année. Pour d’autres, le revenu versé au titre du 1er trimestre pourra baisser  jusqu’à 30%, selon l’exposition aux activités de commerce les plus fragilisées.

Point marché Immobilier tertiaire - Focus spécial COVID-19 / Avril 2020
22/04/2020
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