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03avril2020

Focus sur le marché immobilier et nos SCPI

MARCHE IMMOBILIER

Les marchés immobiliers entrent dans une phase de pause, tant pour des raisons pratiques que parce que beaucoup attendent de mieux appréhender les conséquences de la crise avant de s’engager. Nous devrions donc manquer de références dans les semaines à venir, les transactions se faisant plus rares.

Des tendances s’anticipent pourtant. Tout d’abord, si l’immobilier ne peut sortir indemne de la crise, la diversification qu’il procure dans les portefeuilles, sa décorrélation d’avec d’autres classes d’actifs, le niveau de ses rendements (même amoindris) et sa faible volatilité, lui conservent beaucoup d’attractivité. Aussi, certains investisseurs, notamment institutionnels, surtout ceux qui disposent de fonds à déployer, devraient continuer à se positionner, et ce tout particulièrement sur les actifs core.

La tension sur les taux devrait donc demeurer sur ce segment des actifs les plus sécurisés, tandis que les risques attachés aux actifs moins sécurisés ou plus secondaires pourraient être réévalués.

La solidité financière des locataires et leur activité seront des critères plus décisifs dorénavant, de même que la durée et la structure des baux, en fonction de la localisation et de la fonctionnalité des immeubles.

MARCHE DE LA PIERRE PAPIER

Du côté du marché de la pierre-papier, la collecte a été soutenue, notamment sur les SCPI, jusqu’à ces derniers jours. Un tarissement a commencé à s’observer tout récemment, conséquence du confinement et d’un ralentissement net de l’activité commerciale des réseaux apporteurs.

Les acteurs s’attendent à ce que les unités de compte « pierre-papier », surtout les SCPI, produits purement immobiliers, bénéficient d’arbitrages opérés par les assurés, voire « d’argent frais » d’épargne nouvelle.

AEW Ciloger n’observe pas par ailleurs d’accélération des retraits ni des ordres de vente pour ses SCPI. Les dernières confrontations sur les marchés secondaires de ses SCPI à capital fixe se sont déroulées dans les volumes habituels, sans qu’émerge de tendance générale.

Il ne faut pas oublier qu’à l’instar de l’immobilier  physique, l’investissement dans les SCPI doit s’envisager sur le long terme, ce qui laisse la possibilité d’absorber les périodes de turbulences..

FOCUS SUR NOS SCPI

Face aux demandes d’aménagement, plus ou moins justifiées selon les cas, des locataires de nos SCPI de rendement, nos gérants s’efforcent de rester pragmatiques et adoptent un traitement différencié entre les typologies de locataires : commerces non-alimentaires, hôtellerie, et autres activités à l’arrêt pendant le confinement, grandes entreprises locataires de bureaux, petites et moyennes entreprises locataires de bureau, plus fragiles. Il apparait indispensable de soulager la trésorerie de la première catégorie, quand les accompagnements se feront davantage au cas par cas pour les autres.

Les équipes d’AEW Ciloger entendent par ailleurs le besoin de visibilité des porteurs de parts de SCPI sur les prochains dividendes, et se mettent en situation d’y répondre. Nous modélisons actuellement les résultats de nos SCPI et leurs plans de trésorerie, en combinant hypothèses et informations disponibles.

Les SCPI les plus exposées au commerce verront les encaissements du 2ème trimestre plus fortement impactés, mais avec un rebond probable de l’activité des locataires à l’issue du confinement. Il est toutefois nécessaire d’aller plus loin dans l’analyse, et de tenir compte de la qualité des actifs, des activités exercées (poids de l’alimentaire, de la restauration, etc..) et de la nature des locataires (poids respectif des enseignes nationales et des indépendants). Tout comme il faut analyser, pour les bureaux, la solidité des entreprises locataires et la durée de leur engagement, sans oublier bien sûr le niveau des réserves de chaque SCPI.

En ce qui concerne le versement du prochain dividende (au titre du premier trimestre), il interviendra entre le 20 avril et le 15 mai prochain. Même si les loyers et charges du premier trimestre ont été quasi-intégralement perçus, la société de gestion préfèrera pour certaines SCPI procéder à un ajustement dès le prochain dividende, en vue de mieux préserver et lisser les distributions à venir.