24mars2020

COVID-19 : quel impact pour les SCPI ?

De nombreuses questions se posent et se poseront dans les semaines à venir sur les conséquences de la crise actuelle pour les associés de nos SCPI. Voici, à ce jour, ce que nous sommes en mesure de dire :

Les marchés financiers ont immédiatement réagi à l’annonce des mesures de confinement. Qu’en est-il pour l’immobilier ?

Si les marchés boursiers restent à leur niveau actuel, nous pourrions certes nous attendre à une baisse des prix immobiliers, mais à un rythme beaucoup plus lent, et dans une mesure sans doute plus faible que pour les actions. Dans l’immédiat, les acteurs s’emploient à mener à leur terme les transactions en cours, sans renégociation de prix. Prochainement, les volumes d’investissement devraient baisser, du simple fait des mesures de confinement, qui empêchent notamment les visites d’actifs.

A court terme, les investisseurs devraient par ailleurs être protégés des fluctuations des loyers de marché par les baux en cours, les besoins de surfaces des utilisateurs et la qualité de signature des locataires.

Enfin, les mesures fiscales et monétaires, les garanties temporaires de prêts et exemptions fiscales qui continuent d’être annoncées visent à limiter l’impact de cette crise à la fois pour les consommateurs, les entreprises, les banques, et donc pour les investisseurs.

Quel impact pour les SCPI ?

Tout d’abord, AEW Ciloger a adapté son fonctionnement aux mesures de confinement, et ses équipes sont mobilisées pour assurer la continuité du service et la gestion de ses SCPI.

C’est ainsi que depuis mardi dernier, la société de gestion prend en compte les ordres dématérialisés adressés par mail, tant sur les marchés primaires que secondaires, et son service client demeure accessible (par téléphone ou mail) et opérationnel via le télétravail.

Nos gérants prennent actuellement les décisions adaptées et proportionnées pour répondre aux demandes d’accompagnement des locataires des SCPI, en particulier des commerçants touchés par l’obligation de fermeture (suspensions temporaires de loyers et charges, reports d’échéances, voire, au cas par cas, mesures d’allègement). Il s’agit d’éviter à court terme la défaillance des entreprises saines et viables qui assurent en temps normal l’essentiel des revenus locatifs.

Fondamentalement, nos SCPI sont bien armées par la qualité de leurs patrimoines, axés sur des actifs classiques localisés sur des marchés profonds et loués à des locataires sélectionnés pour leur qualité de signature. Ils ont été constitués année après année dans la durée, sur des bases de prix d’achat correspondant à des époques diverses, et sont aujourd’hui particulièrement bien diversifiés, tant par typologie de locataires que par zone géographique. Nos SCPI se caractérisent également sur le marché par un faible niveau d’endettement, gage de solidité pour l’avenir.

La société de gestion se met en situation de distribuer le dividende du premier trimestre entre le 20 avril et le 15 mai. Bien que loyers et charges de la période aient été perçus quasi-intégralement, le montant de la distribution pourrait être ajusté à la baisse pour tenir compte du ralentissement actuel des encaissements, des mesures de soutien à venir et défaillances potentielles.

Bien entendu, le moment venu, la société de gestion prendra sa décision, pour chaque SCPI, en fonction de sa situation et de ses réserves propres. A l’inverse des SCPI fiscales investies en logement, qui semblent dans un premier temps plus à l’abri, les SCPI majoritairement investies en commerce sont plus particulièrement exposées à un ajustement de leur distribution. Cet effort nécessaire devrait être limité et temporaire, et viserait à préserver la régularité des revenus futurs des associés.

Faut-il redouter une crise de liquidité pour les SCPI de rendement ?

Nous surveillons particulièrement les mouvements de retraits et ordres de vente sur les marchés secondaires. A ce jour, nous n’observons pas de mouvements significatifs, tant de la part d’associés institutionnels que de la part des associés particuliers. Nos réseaux commerciaux n’observent pas non plus de mouvements de rachats ou d’arbitrages affectant la pierre-papier dans les contrats d’assurance. La tendance serait même plutôt à des arbitrages en direction de la pierre-papier, dans un contexte d’activité commerciale restreinte.

S’agissant de la prochaine confrontation des marchés secondaires, nous nous réservons la possibilité de la différer de 24h, afin de pouvoir procéder à des contrôles complémentaires. Cette précaution vise à réduire au maximum les risques d’erreur.

Les Assemblées Générales auront-elles lieu en juin, comme prévu ?

A ce jour, nous restons en situation de les maintenir à la date prévue (le cas échéant à huis clos) et vous tiendrons informés si nous étions amenés à prendre la décision de les reporter, confortés en cela par des mesures officielles.