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Investir en Allemagne

Une économie attractive

1re économie européenne,
4e mondiale
  • Croissance soutenue
    et chômage demeurant au plus bas
  • Un dynamisme économique multipolaire,
    réparti autour de 7 grandes métropoles (Big Seven)
  • Des mesures de soutien à l’économie
    en réponse à la Covid-19
Source département recherche et stratégie AEW au 31/07/2021

l'expertise allemande AEW

  • 3 bureaux : Düsseldorf, Francfort et Munich
  • 47 collaborateurs
    (recherche, gestion, investissement, …)
  • 4,3 MDS€ d’actifs sous gestion
  • 525 M€ de volume d'acquisition 2021
Source AEW au 30/06/2021
carte de l'Allemagne

Une stratégie diversifiée 100% allemande

pictogramme loupe

Portefeuille
diversifié

Une répartition des risques sur les principaux marchés immobiliers allemands

Bureaux, logements, résidences, résidences gérées, hôtels, locaux d’activités, etc. et commerces de toutes catégories (pied d’immeuble, galerie commerciale, retail park, centres commerciaux, etc.)

flèche du bas

 

pictogramme globe

DES LOCALISATIONS
ÉTABLIES

En périphérie des grandes conurbations
(big Seven) ou au centre des villes secondaires, du moment qu’il s’agit d’une bonne localisation (stratégie ABBA)

Dans des environnements économiquement
attractifs et bien desservis par les moyens
de transport

pictogramme investissement

CRITÈRES
D’INVESTISSEMENT

Stratégie rigoureuse et sélective de
professionnels de l’immobilier en contrepartie de frais

Qualité de signature des locataires, avec
des baux longs recherchés

Potentiel locatif recherché

Taux d’occupation optimaux

pictogramme immeuble 1
Bureau

De par la structure décentralisée de l’économie allemande, le marché de bureau est composé de grands pôles tertiaires régionaux, alimentés par une demande tant locale qu’internationale. Le rythme de développement est maîtrisé avec des taux de vacance sensiblement en baisse depuis une décennie.

pictogramme usine
Logistique / Parc d’Activité

La demande locative reste très soutenue sur ces classes d’actifs. Le secteur industriel et le commerce électronique en sont les principaux moteurs.

pictogramme magasin
Commerce

Les enseignes allemandes de premier plan axées sur l’alimentaire s’engagent habituellement sur la base de baux longs, qui permettent de s’assurer des rendements stables.

pictogramme immeuble 2
Résidentiel géré

Une demande croissante de logements et de lieux de vie « gérés » dans les villes principales ; l’Allemagne étant déjà le plus grand marché résidentiel d’Europe

Source : département recherche et stratégie AEW au 31/07/2021

Gestion ESG

Le processus d’investissement inclut une approche Environnementale, Sociale et de Gouvernance (ESG).

Elle permet notamment d’élaborer un plan d’amélioration de la performance ESG pour les actifs existants appartenant à la catégorie "best in progress".

La stratégie prévoit aussi la sélection d'immeubles neufs avec un haut niveau de performance appartenant à la catégorie "best in class". Ces immeubles peuvent notamment avoir obtenu une certification environnementale.

 
cible

Focus sur la fiscalité des revenus fonciers de source allemande

Bénéficiez potentiellement, d’une fiscalité privilégiée sur les revenus fonciers de source allemande.
En vertu du droit fiscal allemand, la SCPI sera soumise à l’impôt sur les sociétés allemand au taux de 15,825% sur les revenus locatifs issus des biens immobiliers situés en Allemagne.

D’après les règles du droit fiscal français, les associés personnes physiques de la SCPI seront imposables en France à raison des revenus locatifs de source allemande perçus par la SCPI.

La convention fiscale franco-allemande modifiée par l’avenant du 31 mars 2015 prévoit que les revenus provenant de biens immobiliers sont imposables en Allemagne lorsque le bien immobilier est situé en Allemagne (article 3). La double imposition est éliminée par l’article 20 (2) de cette même convention qui prévoit que les revenus immobiliers de source allemande imposables en Allemagne conformément à la convention sont également imposables en France lorsqu’ils reviennent à un résident fiscal français mais ouvrent droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français.

Ainsi, les revenus fonciers issus d’une SCPI investissant en Allemagne sont imposables en France, au barème progressif de l’impôt sur le revenu, aux prélèvements sociaux au taux de 17,2% et le cas échéant à de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus mais ils ouvrent droit à des crédits d’impôt correspondant à ces différentes impositions.

Cette méthode d’élimination de la double imposition conduit en pratique à une exonération du revenu foncier de source allemande qui n’est finalement pris en compte que pour calculer le taux d’imposition applicable aux autres revenus de l’associé, ce qui impacte relativement peu sa fiscalité globale.

Les revenus fonciers de source allemande imposables en France et donnant lieu à crédit d’impôt sont déterminés selon les mêmes règles que les revenus fonciers de source française. A ce titre, l’impôt allemand n’est pas déductible du revenu imposable en France.

Avertissement
Il convient de se reporter au régime fiscal indiqué dans la note d’information de la SCPI qui est à jour au 1er janvier 2021. Il est présenté à titre d’information générale et n’a pas vocation à être exhaustif. Il vise uniquement les souscripteurs domiciliés ou établis fiscalement en France. Le régime dépend de la situation personnelle de chaque associé et est susceptible d’évoluer dans le temps, il est donc recommandé aux associés de se rapprocher de leur conseiller fiscal habituel pour toute question.

SIMULATION EN 1 MINUTE

Simulez l’impact fiscal de votre investissement en parts de SCPI

Le taux de la simulation n’est pas garanti par la société de gestion. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Lorsque vous simulez votre investissement, vous devez garder à l’esprit que le résultat de votre investissement réel dépendra de l’évolution à la hausse ou à la baisse du marché immobilier et de la durée pendant laquelle vous conserverez vos parts. La durée de détention recommandée est de 10 ans. Le résultat de votre simulation n’est pas garanti, il ne revêt pas de caractère contractuel et ne saurait engager la responsabilité d’AEW.

1.09 M€
Capitalisation
Au
9
Nombre d'associés
Au
10 ans
Horizon de placement
1 000.00 €
Prix de souscription
5 Parts
Minimum de souscription

Documentation règlementaire

Notice RGPD
27.04.2021
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Note d'information & statuts
20.10.2021
Télécharger
Document d'informations clés
20.10.2021
Télécharger

Documentation commerciale

Plaquette commerciale
04.11.2021
Télécharger

TTC avec TVA au taux actuel de 20% perçus par la société de gestion.

Frais Supportés par le Client

Commissions (Article 18 des Statuts) Montant
Commission de souscription 12,00% TTC du produit de chaque souscription (prime d'émission incluse) dont une partie peut être rétrocédée au distributeur le cas échéant.
Commission de cession sur les parts
Redevable : acquéreur de parts
Avec intervention de la société de gestion (en cas de suspension de la variabilité du capital et de retour au marché des parts) : 4,5% TTC de la somme revenant au cédant. Dont une fraction est rétrocédée aux distributeurs le cas échéant. Auxquels s'ajoutent 3% de droits d'enregistrement.
Sans intervention de la société de gestion, ou intervenant par voie de succession ou donation : somme forfaitaire de
180 € TTC. Auxquels s’ajoutent 3% de droits d’enregistrement le cas échéant.

Frais supportés par la SCPI

Commissions (Article 18 des Statuts) Montant
Commission de gestion annuelle 6,00% hors taxes (soit 7,20% TTC) du montant des produits locatifs hors taxes encaissés pour les actifs détenus de manière directe et indirecte.
Commission d'acquisition d'actifs immobiliers 2,00% hors taxes (soit 2,40% TTC) du prix d'acquisition droits et frais inclus. Cette rémunération est perçue au fur et à mesure des décaissements (notamment dans le cadre des VEFA).
Commission de cession sur les actifs immobiliers 1,00% HT (soit 1,20% TTC) du prix de cession net vendeur des actifs immobiliers. Cette rémunération est perçue à réception des fonds par la SCPI.          
Commission de suivi et de pilotage de la réalisation de travaux sur le patrimoine immobilier 1,00% HT (soit 1,2% TTC) du montant des travaux immobilisables.
Autres commissions Les conditions de cette rémunération (taux, assiette, modalités de facturation…) seront soumises à l’approbation préalable de l’Assemblée Générale des Associés.

EXTRAITS DU DOCUMENT D'INFORMATIONS CLES (DIC)

Coûts au fil du temps

La réduction du rendement (RIY) montre l'incidence des coûts totaux que vous payez sur le rendement que vous pourriez obtenir de votre investissement. Les coûts totaux incluent les coûts ponctuels, récurrents et accessoires.

Les montants indiqués ici sont les coûts cumulés liés au produit lui-même, pour trois périodes de détention différentes. Ils incluent les pénalités de sortie anticipée potentielles. Les chiffres présentés supposent que vous investissiez 10 000 euros. Ces chiffres sont des estimations et peuvent changer à l'avenir.

Il se peut que la personne qui vous vend ce produit ou qui vous fournit des conseils à son sujet vous demande de payer des coûts supplémentaires. Si c'est le cas, cette personne vous informera au sujet de ces coûts et vous montrera l'incidence de l'ensemble des coûts sur votre investissement au fil du temps

 

Investissement de 10 000 € Si vous sortez après 1 an Si vous sortez après 5 ans Si vous sortez à la fin de la période de détention recommandée (10 ans)
Scénarios
Coûts totaux 1 743 € 5 355 € 11 341 €
Incidence sur le rendement
(réduction du rendement) par an
17,43 % 7,02 % 5,63 %

Composition des coûts

Le tableau ci-dessous indique:

  • l'incidence annuelle des différents types de coûts liés à la détention et à l’exploitation du patrimoine immobilier sur le rendement que vous pourriez obtenir de votre investissement à la fin de la période d'investissement recommandée ;
  • la signification des différentes catégories de coûts.

 

Ce tableau montre l’incidence sur le rendement par an
Coûts ponctuels Coûts d’entrée 1,20 % L’incidence des coûts déjà inclus dans le prix que vous payez lors de l’entrée dans votre investissement. Ceci inclut les coûts de distribution de votre produit.
Coûts de sortie 0 % L’incidence des coûts encourus lorsque vous sortez de votre investissement.
Coûts récurrents Coûts de transaction de portefeuille 2,70 % L’incidence des coûts encourus lorsque nous achetons ou vendons des investissements sous-jacents au produit.
Autres coûts récurrents 1,73 % L’incidence des coûts que nous prélevons chaque année pour gérer vos investissements.
Coûts accessoires Commissions liées aux résultats 0 % Non applicable.
Commissions d’intéressement 0 % Non applicable
1 2 3 4 5 6 7

Risque
le plus faible

Risque
le plus élevé

L’indicateur de risque part de l’hypothèse que vous conservez le produit pendant 10 années.

Vous risquez de ne pas pouvoir vendre facilement votre produit, ou de devoir le vendre à un prix qui influera sensiblement sur le montant que vous percevrez en retour. Ce produit ne prévoyant pas de protection contre les aléas de marché, vous pourriez perdre tout ou partie de votre investissement.

L’indicateur synthétique de risque permet d’apprécier le niveau de risque de ce produit par rapport à d’autres. Il indique la probabilité que ce produit enregistre des pertes en cas de mouvements sur les marchés ou d’une impossibilité de notre part de vous payer. Nous avons classé ce produit dans la classe de risque 4 sur 7, qui est une classe de risque moyenne. Autrement dit, les pertes potentielles liées aux futurs résultats du produit se situent à un niveau moyen et, si la situation venait à se détériorer sur les marchés, il est peu possible que notre capacité à vous payer en soit affectée.

 

AEW DIVERSIFICATION ALLEMAGNE est exposée à différents risques.

Le risque de perte en capital :

la SCPI AEW DIVERSIFICATION ALLEMAGNE ne présente aucune garantie de capital ou de performances. Votre investissement est donc exposé à un risque de perte en capital, notamment en cas de cession de parts ou de retrait.

Le risque de gestion discrétionnaire :

la gestion discrétionnaire mise en place dans le cadre des SCPI repose sur l’anticipation de l’évolution des différents marchés immobiliers. Ainsi, il existe un risque que votre SCPI ne soit pas investie en permanence sur les marchés ou immeubles les plus performants.

Le risque de marché (risque immobilier) :

les investissements réalisés par la SCPI sont soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’actifs immobiliers étant précisé que les différents marchés analysés, tant par typologies d’actifs, que géographiques sont marqués par des cycles conjoncturels liés à l’économie générale et à l’évolution des taux longs.

Le risque lié à la liquidité :

c’est-à-dire la difficulté que pourrait avoir un épargnant à céder ses parts. Il est rappelé que la SCPI AEW DIVERSIFICATION ALLEMAGNE ne garantit pas la revente des parts. La revente des parts dépend de l’équilibre entre l’offre et la demande que ce soit dans le cadre de la variabilité du capital ou, en cas de suspension de celle-ci, du marché par confrontation des ordres d’achat et de vente.

Le risque lié au crédit :

le financement bancaire souscrit par la SCPI s’accompagne d’engagements contractuels dont le non-respect rendrait la dette exigible. En outre, il peut augmenter le risque de perte en cas de dévalorisation des actifs et peser sur la distribution de la SCPI mais également au moment de la cession des actifs immobiliers.

Le risque de contrepartie :

c’est-à-dire le risque résultant du fait que la contrepartie à une opération ou à un contrat peut faillir à ses obligations avant que l'opération ait été réglée de manière définitive sous la forme d'un flux financier. Cela inclut notamment le risque lié à l’utilisation d’instruments dérivés (à des fins de couverture) et par extension, au-delà de la définition réglementaire du risque de contrepartie, les risques locatifs à savoir le risque de défaillance économique d’un locataire.

Le risque de durabilité :

la SCPI est sujette à des risques de durabilité tels que définis par un événement ou une situation dans le domaine environnemental, social ou de la gouvernance (ESG) qui, s’il survient, pourrait avoir une incidence négative importante, réelle ou potentielle, sur la valeur de l’investissement. Le processus d'investissement du portefeuille inclut les critères ESG afin d'intégrer les risques de durabilité dans la décision ou le processus d'investissement. Les critères ESG contribuent à la prise de décision du gérant, sans pour autant être un facteur déterminant de cette prise de décision. La politique de gestion du risque de durabilité est disponible sur le présent site à la rubrique « Nos engagements ESG ».

AEW DIVERSIFICATION ALLEMAGNE est une SCPI à capital variable, à laquelle il est possible de souscrire en permanence sur le marché primaire (émission de parts nouvelles).

 

Conditions de souscription

Les souscriptions sont effectuées auprès d'intermédiaires habilités par AEW, ou sont reçues directement par AEW.

Le minimum de souscription est fixé à cinq parts pour tout nouvel associé.

Le règlement s'effectue au moment de la souscription pour la totalité du prix de souscription.

Les parts souscrites portent jouissance à compter du premier jour du troisième mois suivant celui au cours duquel la souscription est réalisée.

Les modalités de souscription sur le marché primaire sont détaillées dans la Note d'information.

 

Conditions de retrait

L’associé qui souhaite se retirer d'AEW DIVERSIFICATION ALLEMAGNE peut se faire rembourser sa part par la Société dans les conditions suivantes.

  • Le retrait est compensé par une souscription au prix en vigueur : l’associé se retirant perçoit la valeur de retrait de la part mentionnée dans le bulletin semestriel d'information et la Note d'information.
  • S'il n’existe pas de souscription pour compenser le retrait ; l’associé peut demander, conformément aux statuts de la Société, à se retirer par prélèvement sur le fonds de réserve.

Toutefois, à ce jour, le fonds de réserve n’a pas été créé et doté. En conséquence, seul un retrait de part compensé par une souscription au prix en vigueur pourra être réalisé.

Procédure de retrait

La demande de retrait doit être effectuée sur le formulaire "Bulletin de retrait".

La notification de la demande de retrait doit être faite par lettre recommandée avec avis de réception adressée à AEW. Les demandes de retrait sont prises en considération par ordre chronologique de réception, et dans la mesure où il existe des demandes de souscriptions pour un montant supérieur ou égal aux demandes de retraits. Dans ce cas, le paiement interviendra sous quinze jours.

Effet du retrait

Le remboursement des parts, par son inscription sur le registre des associés, rend effectif le retrait. Les parts remboursées sont annulées. L’associé qui se retire perd la jouissance de la part le premier jour du trimestre au cours duquel le retrait est enregistré sur le registre des retraits.

 

Cession directe

L'associé a la possibilité de céder directement ses parts sans intervention d'AEW (marché de gré à gré) en trouvant lui même un acquéreur. Les conditions de vente sont alors librement débattues entre les intéressés. 
Une fois la cession effectuée, la "déclaration de cession de parts sociales non constatée par un acte" (formulaire n°2759) doit être enregistrée auprès de la Recette des Impôts de l’acheteur ou du vendeur, et les intéressés doivent s’acquitter du paiement des droits d’enregistrement de 3 % directement auprès du Trésor Public.

La cession est notifiée à AEW. L’associé qui se retire perd la jouissance de la part au premier jour du trimestre au cours duquel la cession est enregistrée sur le registre des associés.

Si la cession s’opère par cession directe AEW perçoit un forfait de frais de dossier, quel que soit le nombre de parts cédées, publié dans le bulletin semestriel en vigueur.

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Conseiller Banque Populaire
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Pour être pris en compte, le bulletin de souscription doit nous parvenir complet, conforme, accompagné des documents à fournir nécessaires et du règlement de la souscription.

Au regard du contexte sanitaire, AEW a décidé la reconduite du processus transitoire de mode d'envoi numérique des dossiers de souscription jusqu'à nouvel ordre. Les Conseillers doivent envoyer le dossier complet par mail à l'adresse suivante, back-office-aewciloger@eu.aew.com , et privilégier le paiement de la souscription par virement.

 

Pour réaliser une souscription, vous devez:

1°) Faire remplir et signer le bulletin de souscription en trois exemplaires (dont un original à nous retourner). Si le régime matrimonial est celui de la communauté, les deux conjoints doivent signer.

La fiche Connaissance client ne doit pas être transmise à AEW. L'ensemble des éléments de conseils et de connaissance client sont conservés au sein de la Banque Populaire.

Le bulletin de souscription spécifique à la Banque Populaire disponible en ligne ou sur vos intranets doit être utilisé.

2°) Joindre les pièces justificatives suivantes pour les personnes physiques

  • copie d'une pièce d'identité des signataires en cours de validité
  • IBAN/BIC pour le versement des revenus

ou suivantes pour les personnes morales :

  • statuts à jour
  • KBis de moins de trois mois
  • pouvoir du signataire accompagné d'une copie d'une pièce d'identité en cours de validité
  • IBAN/BIC pour le versement des revenus

3°) Adresser les fonds à la SCPI: virement crédité sur le compte de la SCPI ou chèque libellé au nom de la SCPI.

Le détail des pièces et les cas particuliers sont précisés dans le Bulletin de souscription, dans la section "MODALITES POUR REMPLIR LE BULLETIN DE SOUSCRIPTION - DOCUMENTS A FOURNIR".

Quelles que soient les modalités de transmission de votre souscription, vous devez être en mesure de prouver la passation de votre souscription et de s'assurer de sa réception par AEW.

Avertissement

L’objet des informations présentes sur ce site, est d’informer le client sur les produits gérés par AEW.

Le site d’AEW n’a pas pour objet de se substituer à l’information personnalisée fournie lors d’un service de conseil en investissement. Le conseil en investissement pouvant être fourni par le service clients directs d’AEW est donné de manière non indépendante. Nous vous recommandons de vous informer avant toutes souscriptions, auprès d’un conseiller, sur l’adéquation du produit à votre situation patrimoniale et financière, la mesure du risque que vous êtes prêt à prendre ainsi qu’à la durée de l’investissement que vous comptez réaliser.

De par la loi « Dodd Franck », AEW ne commercialise pas de parts de SCPI à des associés et clients relevant, de par leur lieu de résidence, de la législation des Etats-Unis d'Amérique.  AEW  est donc dans l'impossibilité d'enregistrer sur les registres des SCPI les souscriptions émanant de clients qui rentreraient dans cette catégorie.

Afin de pouvoir télécharger les documents relatifs à la souscription de parts, vous déclarez :

ADA Bulletin de souscription Banque Populaire - Edition novembre 2021
04/11/2021
Télécharger
ADA Plaquette commerciale BPCE - Novembre 2021
22/11/2021
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Vous trouverez ci-dessus le bulletin de souscription de parts ainsi que la plaquette commerciale.

Conseiller Caisse d'Epargne
Conseiller Caisse d'Epargne

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  • copie d'une pièce d'identité des signataires en cours de validité
  • IBAN/BIC pour le versement des revenus

ou suivantes pour les personnes morales :

  • statuts à jour
  • KBis de moins de trois mois
  • pouvoir du signataire accompagné d'une copie d'une pièce d'identité en cours de validité
  • IBAN/BIC pour le versement des revenus

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22/11/2021
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Vous êtes une personne morale
Vous êtes une personne morale

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Pour réaliser une souscription, vous devez:

1°) Remplir et signer les documents suivants dont les originaux sont à nous retourner:

  • bulletin de souscription signé.
  • fiche Connaissance client

2°) Joindre les pièces justificatives suivantes

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  • KBis de moins de trois mois
  • pouvoir du signataire accompagné d'une copie d'une pièce d'identité en cours de validité
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Le dossier de souscription complet doit être adressé à AEW, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception, à :

AEW

Service Clients

22, rue du Docteur Lancereaux

CS 80102

75380 PARIS Cedex 8

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ADA Bulletin de souscription personne morale - Edition novembre 2021
04/11/2021
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Vous trouverez ci-dessus le bulletin de souscription de parts et la fiche Connaissance Client préalable à toute souscription.

Vous êtes une personne physique
Vous êtes une personne physique

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Pour réaliser une souscription, vous devez:

1°) Remplir et signer les documents suivants dont les originaux sont à nous retourner:

  • bulletin de souscription signé. Si le régime matrimonial est celui de la communauté, les deux conjoints doivent signer.
  • fiche Connaissance client

2°) Joindre les pièces justificatives suivantes

  • copie d'une pièce d'identité des signataires en cours de validité
  • justificatif de domicile de moins de trois mois
  • IBAN/BIC pour le versement des revenus

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Le dossier de souscription complet doit être adressé à AEW, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception, à :

AEW

Service Clients

22, rue du Docteur Lancereaux

CS 80102

75380 PARIS Cedex 8

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De par la loi « Dodd Franck », AEW ne commercialise pas de parts de SCPI à des associés et clients relevant, de par leur lieu de résidence, de la législation des Etats-Unis d'Amérique. AEW est donc dans l'impossibilité d'enregistrer sur les registres des SCPI les souscriptions émanant de clients qui rentreraient dans cette catégorie.

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ADA Bulletin de souscription personne physique - Edition novembre 2021
04/11/2021
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Vous êtes un particulier
Vous êtes un particulier

Pour positionner un Bulletin de retrait, vous devez:

  • remplir, signer et adresser l'original du Bulletin de retrait
  • joindre la copie d'une pièce d'identité en cours de validité (des deux conjoints si les parts sont détenues sous le régime de la communauté)
  • joindre un IBAN/BIC (si différent de celui en notre possession)

Le détail des pièces et les cas particuliers sont précisés dans le Bulletin de retrait.

Le dossier complet doit être adressé à AEW de préférence par lettre recommandée avec avis de réception.

AEW

Service Clients

22, rue du Docteur Lancereaux

CS 80102

75380 PARIS Cedex 8

Quelles que soient les modalités de transmission de votre demande, vous devez être en mesure de prouver la passation de votre demande et de s'assurer de sa réception par AEW.

ADA bulletin de retrait - Edition novembre 2021
04/11/2021
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