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SCPI

L’ordonnance n°2005-1278 du 13 octobre 2005 définissant le régime juridique des Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) et les modalités générales de transformation des Sociétés Civiles de Placement Immobilier en OPCI  a été ratifié par la loi n° 2006-1770 du 30 décembre 2006.

Le régime fiscal de l’OPCI a été successivement fixé, puis aménagé par les lois de finances rectificatives pour 2005 et 2006.Après le décret n° 2006-1542 du 6 décembre 2006 portant notamment sur les règles de fonctionnement de ces organismes, les dispositions relatives du Règlement Général de l’Autorité des marchés financiers ont été homologuées par arrêté en date du 18 avril 2007 publié au Journal Officiel du 15 mai 2007.

L'OPCI a pour principal objet d’investir directement (par voie d’acquisition ou de construction d’immeubles destinés à la location) ou indirectement (au moyen de prises de participation dans des sociétés à prépondérance immobilière - SCI notamment), dans le secteur de l’immobilier locatif.

L'Organisme de Placement Collectif Immobilier prend la forme :

  • soit de société anonyme à capital variable (SPPICAV) : les revenus distribués sont soumis à la fiscalité des capitaux mobiliers,
  • soit de fonds de placement immobiliers (FPI) : les revenus distribués sont soumis à la fiscalité des revenus fonciers (même régime que ceux distribués par les SCPI).

Il appartenait aux associés des SCPI, réunis en assemblée générale extraordinaire, de décider au plus tard le 15 mai 2012 s’ils souhaitaient transformer leur SCPI en OPCI (et sous quelle forme) ou la maintenir en SCPI. Il n’y a donc eu aucune transformation automatique.

Les associés de chacune des SCPI gérées par Ciloger ont approuvé en 2011, lors d'assemblées générales extraordinaires, le maintien sous la forme de SCPI, et donc rejeté leur transformation en OPCI.

La gérance d’une SCPI est assurée par une société de gestion désignée dans ses statuts.

La société de gestion est obligatoirement agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF) et elle  doit «présenter des garanties suffisantes en ce qui concerne son organisation, ses moyens techniques et financiers, l'honorabilité et l'expérience de ses dirigeants».

Parmi les principales missions de la société de gestion figurent :

  • la collecte des capitaux par appel public à l'épargne,
  • la recherche et la sélection des immeubles à acquérir et des locataires qui occuperont les lieux,
  • la gestion physique des immeubles, des baux et des éventuels contentieux,
  • la gestion comptable et la vie sociale, administrative et financière de la SCPI,
  • la distribution des revenus aux associés,
  • la gestion administrative et fiscale de chacun des associés,
  • l'information du public.

Etant réputée ne pas avoir de personnalité distincte de celle de ses membres, la SCPI n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés ; à charge pour ses associés de s'acquitter de l'impôt en fonction de leur propre régime fiscal : c'est le principe de la transparence fiscale.

Dans la fiscalité des parts de SCPI, pour une personne physique soumise à l’impôt sur le revenu et domiciliée en France, il convient de distinguer :

1) La fiscalité liée à l'acquisition des parts sur le marché

S'agissant d'immobilier, toute cession de parts entre un associé et un acquéreur sur le marché secondaire donne lieu au versement d'un droit d'enregistrement au taux actuel de 5%.

2) La fiscalité des revenus versés

En fonction de leur niveau de souscription au capital de la SCPI, les associés personnes physiques perçoivent deux types de revenus :

  • les revenus fonciers correspondant aux revenus locatifs de la gestion du patrimoine immobilier de la SCPI sont pris en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu de chaque associé.

Par ailleurs, les associés sont autorisés à déduire de leurs revenus fonciers le montant des intérêts d'emprunt, éventuellement contractés pour l'acquisition de parts sociales, sans limite de temps ou de durée. Enfin, l'éventuel déficit foncier résultant de dépenses déductibles du revenu foncier mais autres que les intérêts d'emprunt peut être déduit du revenu global de l'associé dans une limite de 10 700 €. Au-delà  de cette limite, la fraction du déficit supérieure ainsi que celle correspondant aux intérêts d'emprunt ne sont reportables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

  • les revenus financiers distribués aux associés, dont la proportion est en général très réduite et qui proviennent de la gestion financière par la société de gestion de la trésorerie (placements de certificats de dépôts négociables ou sur des comptes à terme). Cette trésorerie a pour origine le décalage entre la date de perception des loyers et celle du paiement des charges et provisions en attente : dépôt de garantie des locataires, réserves pour travaux, etc...

Jusqu'au 31 décembre 2012, les intérêts issus des placements de trésorerie des SCPI pouvaient faire l'objet d'un prélèvement libératoire à 24% sur option des associés.

La Loi de finances 2013 a modifié le régime d'imposition des revenus financiers. 

Depuis le 1er janvier 2013, les intérêts issus des placements financiers sont soumis au barème de l'impôt sur le revenu. L'option au Prélèvement Libératoire Forfaitaire est désormais supprimée, et un prélèvement obligatoire (non libératoire) est opéré à la source, à compter de cette date, au taux de 24% (taux en vigueur au 1er janvier 2013).

Ce prélèvement est imputé par l'Administration fiscale sur votre impôt sur le revenu dû au titre de l'année de perception des revenus, sous forme de crédit d'impôt restituable.

Ce prélèvement fiscal s'applique, par défaut, à l'ensemble des personnes physiques fiscalement domiciliées en France.

Les personnes physiques ont la possibilité de demander à être dispensées de ce prélèvement dès lors que leur revenu fiscal de référence de l'avant dernière année est inférieur à 25 000 € (contribuables célibataires, divorcés ou veufs) ou 50 000€ (couples mariés ou pacsé soumis à une imposition commune). Cette demande se matérialise par une attestation sur l'honneur établie par les associés, sous leur propre responsabilité.

Ils doivent adresser au Service Gestion des Associés de AEW Ciloger, avant le 30 novembre de l'année précédent celle du paiement des revenus, une Attestation sur l'honneur indiquant que leur revenu fiscal de référence de l'avant dernière année est inférieur à 25 000 € (contribuables célibataires, divorcés ou veufs) ou 50 000 € (couples mariés ou pacsé soumis à une imposition commune) et ce, selon leur situation familiale.

Vous pouvez trouver ci-sur notre site un modèle d'attestation à remplir et à renvoyer signé à AEW Ciloger.

Cette demande devra être renouvelée chaque année avant le 30 novembre précédant une année fiscale (par exemple,avant le 30 novembre 2013 pour l'année fiscale 2014, en prenant en compte le Revenu fiscal de référence de 2012).

Les prélèvements sociaux feront l'objet d'une retenue à la source au taux de 15,5% (taux au 1er janvier 2013).

3) La fiscalité des plus-values

C'est le principe de la "retenue à la source" qui s'applique avec le prélèvement d'un impôt proportionnel au montant de la plus-value et indépendant du taux d'imposition du contribuable.

Le régime concerne la plus-value constatée lorsque :

  • un immeuble est cédé par la SCPI : la société de gestion indique au notaire chargé de la vente la répartition du nombre de parts détenues par chaque catégorie fiscale d'associés de la SCPI présents au jour de la cession (résident en France ou à l'étranger, personne physique ou morale, détention à titre privé ou professionnel, association etc...). Le notaire peut alors déterminer la quote-part d'impôt due par chaque catégorie d'associés en fonction de la réglementation en vigueur,
  • des parts sont cédées par un associé : sur le marché secondaire organisé la société de gestion de la SCPI est mandatée par les parties à la transaction pour déterminer la plus-value (sur la base des informations fournies par le vendeur) et accomplir les formalités de versement de l'impôt et d'enregistrement de la cession.

Lors des cessions de gré à gré, la déclaration de plus-value et le règlement de l’impôt sont faits par le cédant auprès du centre des impôts dont il dépend dans le délai d’un mois à compter de la cession.
Il importe de rappeler que le contribuable demeure responsable quant à la sincérité des informations transmises à l'administration fiscale et nécessaires au calcul de la plus-value (régime fiscal dont relève l'associé, date d'acquisition des parts etc.) et de l'impôt y afférent.
D’une manière générale, les plus-values réalisées sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux proportionnel de 34,50% (au 1er juillet 2012), dont 15,50% de prélèvements sociaux.
Le montant de la plus-value brute est diminué d’un abattement qui s'applique par paliers par année de détention au-delà de la cinquième. Ce régime, applicable depuis le 1er février 2012, ne pratique aucun abattement en cas de cession durant les cinq premières années. Ensuite, entre 5 ans et 17 ans de détention, la plus value brute imposable est réduite de 2% par an, puis de 4% entre 18 ans et 24 ans de détention, et enfin de 8% après 25 ans, pour atteindre une exonération entière au bout de 30 ans.
Par ailleurs, en cas de cession de parts, l'abattement fixe de 1 000 € opéré sur la plus-value brute a été supprimé à compter du 21 septembre 2011.

En l’état actuel de la législation, aucune imputation des moins-values sur cessions de parts ou cessions d’immeubles n’est possible, tant sur les plus-values de même nature que sur le revenu global. Il n’existe par ailleurs aucune possibilité de report des moins-values sur des plus-values de même nature qui seraient réalisées au cours des années suivantes.

Lorsque le montant du revenu foncier brut annuel, diminué du montant des revenus fonciers étrangers exonérés de l’impôt français avec application de la règle du taux effectif, n’excède pas 15 000 €, le revenu imposable correspondant est fixé à une somme égale au montant de ces revenus diminués d’un abattement de 30%.

La limite de 15 000 € est appréciée en tenant compte du revenu foncier brut annuel à proportion des droits de l’associé dans les bénéfices comptables de la SCPI. Le revenu imposable est déterminé en tenant compte de cette quote-part.

Les dispositions qui précèdent s’appliquent à l’ensemble des revenus fonciers perçus par le foyer fiscal. Les contribuables concernés portent directement le montant du revenu brut annuel sur la déclaration prévue à l’article 170 du code général des impôts.

Ce régime n'est pas applicable aux contribuables qui ne sont pas propriétaires d'un immeuble donné en location nue, ainsi qu'aux contribuables ayant opté pour un dispositif d'incitation fiscale à l'investissement locatif immobilier tel que "Robien", "Robien recentré" ou "Borloo", que cela soit en direct ou par l'intermédiaire de parts de SCPI.

En revanche, que cela soit en direct ou par l'intermédiaire de parts de SCPI, la réduction d'impôt "Scellier" ne fait pas obstacle à l'application du régime du micro-foncier, toutes les conditions d'application étant par ailleurs remplies.

L’année au cours de laquelle le seuil de 15 000 € est dépassé ou celle au titre de laquelle l’une des exclusions mentionnées ci-dessus est applicable, le revenu foncier net est déterminé dans les conditions prévues pour le régime réel d’imposition.

Les contribuables qui souhaitent renoncer au bénéfice du régime micro-foncier peuvent opter pour la détermination de leur revenu foncier net dans les conditions prévues pour le régime réel d’imposition.

L’option est exercée pour une période de trois ans dans le délai prévu pour le dépôt de la déclaration mentionnée à l’article 170 du code général des impôts de la première année au titre de laquelle elle s’applique. Irrévocable durant cette période, elle est valable tant que l’associé reste de manière continue dans le champ d’application du micro-foncier.

Comme tout secteur d'activité économique, l'immobilier est animé par des cycles.

Ceux-ci influent nécessairement sur l'activité de la SCPI qui acquiert et gère des actifs immobiliers. Pour autant, il est important de préciser que :

  • il s'agit de cycles longs et en règle générale à contresens du marché boursier,
  • en période favorable, le placement en parts de SCPI permet aux associés de bénéficier des performances de l'immobilier avec une rentabilité renforcée par rapport à celle d'un investissement direct,
  • en période de ralentissement économique, les vertus du placement en parts de SCPI permettent aux associés d'amortir les difficultés. Ils continuent de percevoir des revenus de manière régulière et peuvent céder une partie de leur placement, en cas de besoin de liquidités, sans remettre l'ensemble en cause, contrairement au détenteur classique d'un bien immobilier.

OCPI

Pour un particulier, le processus de souscription ou de rachat est identique à celui des OPCVM.

Les ordres de souscription ou de rachat sont déposés à la banque (teneur de compte) avant la date limite de centralisation des ordres, et la détention des parts ou actions de l’OPCI est enregistrée dans un compte-titres.

La souscription ou le rachat se font à cours inconnu. La nature immobilière des actifs génère un délai de plusieurs jours pour le calcul de la valeur liquidative.

A l’instar des OPCVM, il faut distinguer deux sortes de frais :

  • ceux qui sont supportés par les investisseurs lors de leur souscription ou de leur demande de rachat. Dans le cas de l’OPCI, la commission de souscription est fractionnée en deux parties :
    • d’une part, une commission acquise à l’OPCI, qui sert à couvrir les frais et droits que l’OPCI devra acquitter lors de l’acquisition des actifs immobiliers (les "frais de notaire"),
    • d’autre part, une commission non acquise à l’OPCI (le "droit d’entrée"), servant à couvrir les coûts de collecte des fonds,
  • ceux qui sont acquittés par l’OPCI, de façon récurrente ou exceptionnelle : les premiers rémunèrent les différents prestataires de gestion de l’OPCI (la société de gestion, le dépositaire, les évaluateurs immobiliers, le commissaire aux comptes) et couvrent les charges d’exploitation courante des actifs immobiliers, les seconds couvrent les coûts non récurrents : achats ou vente d’immeubles, ainsi que les gros travaux.

Il est exact que la réglementation impose aux OPCI des contraintes supplémentaires qui ont un coût : les prestataires de gestion sont en effet plus nombreux que dans les SCPI, avec l’intervention d’un dépositaire et de deux experts immobiliers, qui actualisent leur évaluation quatre fois par an au lieu d’une seule.

En contrepartie, le mode de souscription et de gestion des parts (au porteur), qui utilisent les circuits "industriels" des OPCVM se font à coût unitaire réduit.

Par ailleurs, ces frais nouveaux pourront trouver une compensation dans l’amélioration des performances que procureront aux OPCI les nouvelles dispositions en matière d’investissement immobilier : élargissement des catégories d’actifs éligibles, possibilité de réaliser des travaux d’amélioration ou de restructuration, distribution des plus-values, absence de droits d’enregistrement sur la cession des titres…

Les OPCI bénéficient de la transparence fiscale totale : seuls sont fiscalisés, au niveau de chaque porteur de part, les revenus qui lui sont versés.

La contrepartie de cette transparence, c’est l’obligation faite à l’OPCI de distribuer aux porteurs de parts l’essentiel de son résultat d’exploitation et des plus-values réalisées.

Les OPCI vont par conséquent distribuer régulièrement des dividendes, selon le rythme propre à chacun d'eux.