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Actifs de l'OPCI

L'OPCI (organisme de placement collectif immobilier) étant un produit d'épargne immobilière, son actif est à dominante immobilière (60 % au minimum du total de l'actif).

Pour les FPI (fonds de placement immobilier), il s'agira d'immeubles physiques (bureaux, murs de boutique, centres commerciaux, entrepôts, immeubles d'habitation...) et de parts de sociétés civiles à prépondérance immobilières, SCI et SCPI.
Dans les SPPICV (sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable), la part de l'immobilier non coté (direct ou indirect) pourra être complétée, à concurrence de 9 % de l'actif total, par des actions de SIIC.

Par ailleurs, pour assurer la liquidité et permettre à tout moment le rachat de parts ou d'actions, l'actif de l'OPCI devra être composé, à concurrence d'au moins 10 %, de liquidités ou d'instruments financiers à caractère liquide.

Enfin, les gérants de ces fonds auront la possibilité de détenir, dans une proportion pouvant aller de 0 à 30 % (selon la part représentée par les actifs immobiliers et les liquidités), une troisième catégorie d'actifs, à savoir des valeurs mobilières (obligations, actions, OPCVM...).

En résumé, la part immobilière des actifs s'échelonnera, selon les OPCI, de 60 à 90 % du total des actifs.

Agrément

La gestion de l'OPCI est assurée par une société de gestion de portefeuille. Pour exercer son activité, la société de gestion doit au préalable adhérer à une association de Place, telle que l'ASPIM, et obtenir l'agrément de l'AMF. L'autorité de tutelle peut ainsi vérifier que la société de gestion présente des garanties suffisantes en ce qui concerne l'organisation, les moyens techniques et financiers, l'honorabilité et l'expérience des dirigeants.

La constitution, la transformation, la fusion, la scission ou la liquidation d'un OPCI sont soumis à l'agrément de l'AMF. Le dossier d'agrément décrit notamment la politique d'investissement qu'entend mener l'OPCI ainsi que ses choix de financement, notamment le recours à l'endettement.

AMF (Autorité des marchés financiers)

L’Autorité des marchés financiers (AMF) est une autorité administrative indépendante créée par la loi de sécurité financière du 1er août 2003 et issue de la fusion de la Commission des opérations de Bourse (COB), elle-même créée par l'ordonnance du 28 septembre 1967, du Conseil des marchés financiers (CMF) et du Conseil de discipline de la gestion financière (CDGF).
Son président est nommé en conseil des ministres pour six ans.

Ses trois missions principales sont :

  • veiller à la protection de l'épargne investie dans les instruments financiers et tous les autres placements donnant lieu à l'appel public à l'épargne ;
  • améliorer l'information des investisseurs ;
  • surveiller le fonctionnement des marchés financiers.

 
Par la loi du 31 décembre 1970, les responsabilités de la COB, reprises par l’AMF, ont été étendues aux SCPI. Le visa, délivré à la note d’information d'une SCPI, indique que l'information contenue dans ce document permet au souscripteur de se prononcer en connaissance de cause.
 La loi du 4 janvier 1993 a étendu le pouvoir de la COB, repris par l’AMF, à l'agrément des sociétés de gestion de SCPI.
 
La loi du 9 juillet 2001 a donné à la COB le pouvoir, repris par l’AMF, d’édicter des règles de bonne conduite applicables aux sociétés de gestion de SCPI et de prononcer des sanctions disciplinaires à leur encontre.

17, place de la Bourse 75082 PARIS Cedex 02 - www.amf-france.org

ASPIM

L'Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) est une association à but non lucratif, créée en 1975, qui rassemble et fédère les acteurs de l'investissement collectif dans l'immobilier que sont les fonds constitués par les investisseurs (SCPI et OPCI) et les sociétés de gestion qui en sont les représentants statutaires. Les fonds immobiliers tout comme les sociétés qui en assument la gestion sont nécessairement agréés par l'Autorité des marchés financiers (AMF).

L'ASPIM a pour objet de représenter et défendre les intérêts des fonds d'investissement immobilier collectif qu'elle fédère.

L'ASPIM est en liaison constante avec les services de la représentation nationale et ceux de l'autorité réglementaire compétents pour le domaine d'activité : outre l'Autorité des marchés financiers (AMF), il s'agit du Ministère de l'économie, des finances et de l'emploi (Cabinet du Ministre, DGTPE et DLF), du Ministère du Logement et de la Ville et du Ministère de la Justice.

Assemblée générale

Les conditions de fonctionnement du Conseil d'administration et de l'Assemblée générale, organes de gouvernance de la SPPICV, seront déterminées par des textes à paraître.

Capitalisation

La capitalisation d'une SCPI est calculée en multipliant le nombre de parts de la SCPI par :

  • le dernier prix de marché: dernier prix de souscription du marché primaire ou prix acquéreur sur le marché secondaire,
  • ou à défaut, le prix acquéreur moyen sur le marché secondaire,
  • ou, en l'absence de marché des parts, la dernière valeur de réalisation publiée.

Commissaire aux comptes (CaC)

Le Commissaire aux comptes a une mission générale de contrôle des documents comptables de l'OPCI. Il certifie les comptes annuels de l'OPCI.

Il fait rapport à l'Assemblée générale de la SPPICV ou à la société de gestion du FPI sur les opérations de fusion, d'apports en nature, de distribution d'acomptes, de scission, de dissolution et de liquidation de l'OPCI.

Compartiment

L'ordonnance du 13 octobre 2005 prévoit qu'un OPCI peut comporter deux ou plusieurs compartiments, chaque compartiment pouvant être constitué d'une classe d'actifs différente (bureaux, murs de boutiques ou centres commerciaux...).

Cette souplesse permet aux porteurs de parts ou d'actions d'investir dans une catégorie spécifique ou un panachage d'actifs.

Les textes d'application viendront préciser le mode de fonctionnement des compartiments d'OPCI.

Composition des actifs

Dans tous les cas, l'actif de l'OPCI sera constitué :

  • d'une majorité d'actifs immobiliers (60 à 90 % de l'actif total), l'OPCI étant un véhicule d'épargne immobilière,
  • d'au moins 10 % de liquidités ou d'instruments financiers à caractère liquide, pour assurer la liquidité du produit et permettre à tout moment le rachat des parts ou action, 
  • et d'une proportion variable de valeurs mobilières (0 à 30 %) : obligations, actions, OPCVM...

L'actif de l'OPCI se divise en trois grandes classes d'actifs définies par les articles L. 214-92 I. et L. 214-93 du Code monétaire et financier (CMF) : les actifs "immobiliers", les actifs "liquides" et les "autres actifs". 
La description de ces trois classes d'actifs figure à droite sur l'écran.

Le test interactif vous permet de visualiser la composition possible de l'actif d'un OPCI, selon que le gestionnaire proposera un produit plus ou moins fortement corrélé à l'immobilier.

Choisissez la part d'actifs "immobiliers" (60 % au minimum) et d'actifs "liquides" (10% au minimum) : un diagramme vous indiquera la composition de l'actif sélectionnée.

Conjoncture immobilière

En tant que produit d'épargne immobilière, l'OPCI sera corrélé à l'évolution de la conjoncture immobilière. La grande souplesse de gestion du produit permettra néanmoins de tempérer les fluctuations possibles de la conjoncture : possibilité d'investir en France, mais également à l'étranger, - et de profiter ainsi des opportunités des marchés immobiliers, notamment européens-, investissements directs mais aussi indirects (via des participations).

Le respect des ratios prudentiels contribuera également à la dispersion des risques : montant minimal d'actifs exigé, répartition des investissements sur un nombre minimal d'immeubles détenus...

Conseil de surveillance

En matière de gouvernance, l'ordonnance du 13 octobre 2005 prévoit pour les FPI l'institution d'un Conseil de surveillance composé uniquement de porteurs de parts, sur le modèle de ce qui existe actuellement dans les SCPI.

Ce conseil, composé de 5 membres au moins et de 9 membres au plus, exerce un contrôle sur les modalités de gestion du fonds, sachant qu'il ne peut s'immiscer dans la gestion elle-même.

Le règlement général de l'Autorité des marchés financiers (AMF) fixera les conditions dans lesquelles le Conseil de surveillance exercera sa mission, les modalités de désignation de ses membres ainsi que les moyens mis à sa disposition. 
(Voir aussi gouvernance)

Déontologie

La gestion de l'OPCI est soumise à des règles strictes définies par l'Autorité des marchés financiers (AMF), organe de tutelle de l'OPCI.

Des règles professionnelles déontologiques devront être établies par la suite.

Dépositaire

Quelle que soit la forme juridique adoptée par l'OPCI, un dépositaire est nommé avec pour mission :

  • la garde et le contrôle de l'inventaire des titres représentant les actifs financiers de l'OPCI,
  • le contrôle de l'inventaire des actifs immobiliers de l'OPCI,
  • le contrôle de la régularité des décisions prises par la société de gestion.

Le dépositaire assure également pour le compte de l'ensemble des porteurs de parts du FPI le paiement de l'impôt sur les plus-values immobilières éventuellement constatées.

Le dépositaire est distinct de l'OPCI, de la société de gestion et de l'évaluateur immobilier. Il est désigné par l'OPCI.

Distribution

En tant que véhicule d'épargne immobilière offrant tous les avantages de la "pierre papier", l'OPCI assure aux porteurs de parts ou d'actions la distribution de revenus réguliers. Il leur assure également le versement de plus-values, éventuellement constatées lors de la cession d'actifs.

Les FPI seront tenus de distribuer au minimum 85 % du revenu distribuable, qui seront imposés comme des revenus fonciers, auxquels s'ajouteront, le cas échéant, 85 % des plus-values distribuables, imposées selon le régime des plus-values immobilières.

Les SPPICV seront, elles, tenues de distribuer au minimum 85 % du revenu distribuable, imposés selon la fiscalité des valeurs mobilières, auxquels s'ajouteront, le cas échéant, 50 % des plus-values nettes réalisées au cours d'un exercice, imposées selon le régime des plus-values mobilières.

Endettement

Le recours à l'endettement pour financer l'acquisition des actifs constitue l'un des facteurs de souplesse et de dynamisme de l'OPCI, notamment dans une période de taux réels propice à un "effet levier" positif. Il est limité à 50 % de la valeur des actifs immobiliers et 10 % des autres types d'actifs.

Entretien du patrimoine et grosses réparations

charges d’entretien des immeubles et gros travaux (y compris les travaux provisionnés).

Evaluateur immobilier

Le rôle des évaluateurs est fondamental puisqu'ils seront chargés d'établir très régulièrement les expertises qui serviront à déterminer l'actif net, base de détermination de la valeur liquidative de l'OPCI.

Les immeubles sont expertisés par deux évaluateurs immobiliers, agissant de manière indépendante l'un par rapport à l'autre. Les évaluateurs établissent conjointement, sous leur responsabilité, un rapport de synthèse.
Les évaluateurs sont désignés par l'OPCI pour une durée de quatre ans, après agrément de l'AMF.

Le règlement général de l'AMF déterminera notamment la fréquence des évaluations.

Fonds de placement immobilier (FPI)

L'une des formes juridiques d'OPCI, créée par l'ordonnance du 13 octobre 2005.

Au plan fiscal, le FPI se différencie de l'autre forme juridique d'OPCI, la SPPICV. Le FPI sera tenu de distribuer au minimum 85 % du résultat et 85 % des plus-values éventuellement constatées, qui seront imposés comme des revenus fonciers et des plus-values immobilières.

En revanche, le FPI sera, comme la SPPICV, un fonds à dominante immobilière.

L'actif du FPI devra être constitué, à concurrence d'au moins 60 %, d'immobilier non coté : immeubles physiques (bureaux, centres commerciaux, entrepôts, etc.) et parts de sociétés civiles à prépondérance immobilière (SCI et SCPI).

En matière de gouvernance, l'ordonnance du 13 octobre 2005 prévoit pour les FPI l'institution d'un Conseil de surveillance composé uniquement de porteurs de parts, sur le modèle de ce qui existe actuellement dans les SCPI.

Ce conseil, composé de 5 membres au moins et de 9 membres au plus, exerce un contrôle sur les modalités de gestion du fonds, sachant qu'il ne peut s'immiscer dans la gestion elle-même. Le règlement général de l'Autorité des marchés financiers (AMF) fixera les conditions dans lesquelles le Conseil de surveillance exercera sa mission, les modalités de désignation de ses membres ainsi que les moyens mis à sa disposition.

Gouvernance

La gouvernance de l'OPCI est organisée de façon à garantir des procédures de contrôle clairement distinctes du processus de gestion, qui relève du gestionnaire de façon discrétionnaire.

La gouvernance prend des formes différentes selon la forme juridique de l'OPCI : Conseil de surveillance, composé uniquement de porteurs de parts, pour les FPI ; Conseil d'administration et Assemblée générale pour les SPPICV.

Dans tous les cas, l'ASPIM s'est attachée, tout au long du processus de réflexion sur l'OPCI, à privilégier un système de gouvernance assurant transparence et qualité de l'information pour les souscripteurs.

Grand public

L'un des objectifs de la création de l'OPCI est de permettre au plus grand nombre d'épargnants d'accéder à l'immobilier d'entreprise, difficilement accessible pour un particulier (ne serait-ce que du fait des coûts unitaires d'acquisition des immeubles), sous la forme d'achats de parts ou d'actions, par exemple dans l'optique de constitution d'une épargne retraite.

Aujourd'hui, 80 % des 5 à 600 000 porteurs de parts de SCPI sont des personnes physiques. La création de l'OPCI, dont le statut connaît des similitudes avec les OPCVM, devrait permettre de convaincre un plus grand nombre d'épargnants, attachés aux vertus du placement pierre.