AEW Patrimoine a pris la décision de baisser le prix de souscription de la part de la SCPI FRUCTIREGIONS EUROPE, à 210 € au lieu de 233 € à compter 01/09/2023.

Nous avons constaté une baisse de la valorisation de certains des actifs de la SCPI liée au contexte de marché, lors d’expertises indépendantes diligentées au 30/06/2023. La règlementation nous impose de maintenir un écart maximum de 10%, à la hausse comme à la baisse, entre le prix de souscription d’une part de SCPI et sa valeur de reconstitution⁽¹⁾. Ce constat, et nos anticipations sur l’évolution du marché de l’immobilier dans les mois à venir, nous a amené à repositionner le prix de la part plus proche de sa valeur de reconstitution au 31/12/2022.

Depuis début 2020, nous avons vécu un enchaînement d’évènements difficilement prévisibles impactant nos sociétés, nos économies, les marchés de l’immobilier, et impactant, au final, le patrimoine de FRUCTIREGIONS EUROPE.

Dans cet environnement instable, nous pouvons retenir plus précisément les points suivants :

1. L’impact « COVID » pendant et après la crise sur nos sociétés avec une accélération de tendances comme le télétravail.

Exception faite des actifs récents et centraux fortement recherchés par les investisseurs et les utilisateurs, les valeurs d’expertise des actifs de bureaux sont challengées par rapport à leur marché local avec une baisse qui a débuté courant 2022 en France.

Le patrimoine de FRUCTIREGIONS EUROPE est très majoritairement composé d’actifs de bureaux (83 %, dont 55 % en province, 27 % en région parisienne et 18 % en Allemagne). Ces derniers subissent l’impact global du changement observé post-COVID, avec un marché à plusieurs vitesses en fonction de la localisation, de la qualité des actifs et des locataires, leur adaptabilité, la souplesse des baux etc. Nos gérants mènent de multiples actions d’asset management pour faire face à cet impact et pour améliorer la situation économique des actifs concernés.

2. Le commerce, un secteur de l’immobilier challengé, en lien avec la montée du e-commerce.

A titre de diversification, FRUCTIREGIONS EUROPE détient une part d’actifs de commerce (11%). Nous constatons actuellement un retour progressif de l’intérêt des investisseurs sur cette classe d’actif, lié à un rendement en hausse, une résilience du commerce physique et une adaptation aux attentes des consommateurs déjà bien entamée par les acteurs du secteur. Une bonne partie de la baisse des valorisations semble actée pour les actifs détenus par la SCPI.

Selon MSCI, le rendement locatif des actifs de bureaux et des commerces reste positif malgré une réévaluation à la baisse du capital⁽²⁾.

3. Une remontée brutale des taux dans un contexte inflationniste.

Cette dernière modifie le marché de l’immobilier à travers sa capacité de financement et le repositionne dans le traditionnel triptyque de la performance financière : rendement / risque / liquidité.

Les niveaux d’endettement très mesurés des SCPI d’AEW Patrimoine (ratio d’endettement de 8,75%⁽³⁾ pour FRUCTIREGIONS EUROPE) doivent nous prémunir des problématiques de refinancement et de leurs conséquences dans la gestion d’un portefeuille immobilier.

De plus, l’ajustement des valorisations permettra à terme de repositionner la performance attendue de la classe d’actif immobilière en reconstituant la « prime de risque ».

Face à ce contexte incertain marqué par les incertitudes géopolitiques et économiques, la hausse de l’inflation, des taux d’intérêt et des coûts de la dette, le maintien du prix de part de FRUCTIREGIONS EUROPE aurait été défavorable à l’ensemble des associés investis sur le long terme, leur motivation principale étant la capacité de la SCPI à générer des revenus potentiels (et réguliers).

D’ailleurs, les perspectives de distribution 2023 de la SCPI sont stables par rapport à 2022 et 2021.

Il est important aussi de rappeler que la durée minimum de détention recommandée pour une SCPI est de 10 ans. L’investissement en parts de SCPI doit en effet être envisagé sur le long-terme pour absorber les fluctuations des cycles immobiliers et des cycles économiques.

2023* : Prévision

Dans l’intérêt de tous nos associés, nous avons jugé nécessaire de réajuster le prix de part plus proche de sa valeur de reconstitution afin de proposer un prix juste aux « entrants » et de ne pas offrir une surprime aux « sortants ». Les associés ayant investi avant la baisse des prix de parts pourraient percevoir des revenus locatifs plus importants sur la durée et compléter leur investissement afin d’optimiser leur performance en ramenant le coût d’acquisition moyen à un niveau plus bas.  

Les acteurs du marché font actuellement ou feront face à cette même problématique. Nous avons pris la décision au moment qui nous semble le plus opportun pour nos associés.  

Enfin, FRUCTIREGIONS EUROPE demeure attractive, bénéficiant de fondamentaux solides (un taux d’endettement faible, une diversification des actifs tant typologique que géographique avec notamment l’investissement récent dans deux parcs commerciaux majeurs en Espagne, …), et, conformément à notre stratégie ESG, de l’obtention du label ISR délivré par l'AFNOR le 24 juillet 2023.

La gestion ISR permet notamment d’élaborer un plan d’amélioration de la performance ESG pour les actifs existants appartenant à la catégorie "best-in-progress". Notre stratégie prévoit aussi la sélection d'immeubles neufs avec un haut niveau de performance appartenant à la catégorie "best-in-class". Ces immeubles peuvent notamment avoir obtenu une certification environnementale. Nous avons bon espoir que d’inscrire la SCPI FRUCTIREGIONS EUROPE dans cette trajectoire « verte » sera à terme un gage de qualité complémentaire et un avantage concurrentiel.

¹ Valeur de reconstitution = Valeur de réalisation (valeur vénale des immeubles + actifs nets), à laquelle s’ajoute l’ensemble des frais et droits nécessaires pour reconstituer le patrimoine immobilier de la SCPI. En clair, la valeur de reconstitution est le montant à apporter par l’investisseur pour reconstituer à l’identique le patrimoine de la SCPI.

² Source : MSCI - La performance de l’immobilier d’investissement en France en chute libre en 2022.

³ Source : Rapport annuel 2022, AEW Patrimoine - taux d’endettement à fin 2022.